03-6820-4132
受付時間9時〜17時（平日）
03-6820-4132
受付時間9時〜17時（平日）
2025.03.17
地主の土地を借りて、建物を建てている場合など、借地権を所有している方の中には、「この借地権を地主に売却したい、返還したい」と考える方も多いのではないでしょうか。
借地権を売却することで、資産の整理ができるほか、まとまった現金を得ることができます。しかし、借地権の売却には特有の手続きがあり、また、売却価格の相場や交渉のポイントを理解していないと、不利な条件で取引を進めてしまう可能性もあります。
借地権は、地主やお寺、一個人などの土地を所有する地主と、その土地を借りて建物を建てる借地人との契約に基づいて設定される権利であり、売却に際しては多くの法的・経済的要素が関与します。そのため、事前に知識を深め、適切な準備を進めることが成功への鍵となります。
本記事では、借地権を地主に売却する際の相場、手続き、交渉のコツについて詳しく解説していきます。適正な価格でスムーズに売却を進めるために、事前に知っておくべきポイントを押さえましょう。￥
借地権とは、土地を所有する地主から一定期間借りて使用する権利のことです。借地権を持つことで、借地人はその土地の上に建物を建てたり、利用したりすることが可能になります。
日本における借地権には、主に以下のようなものがあります。
【普通借地権】：普通借地権とは、1992年に借地借家法が施行された際に定義された更新可能な借地権のことです。以下にその特徴をまとめます。
基本的特徴
・更新のある借地権として定義（更新のない定期借地権と対比される）
・建物の所有を目的とする（駐車場や道路などの利用には適用不可）
存続期間
・当初の存続期間：30年（最低期間、契約でそれ以上の設定も可能）
・1回目の更新後：20年以上
・2回目以降の更新：10年以上
更新の仕組み
・地主側に更新拒否の正当な事由がなければ、借地人の希望により契約は更新される
・契約を更新し続ければ半永久的に土地を借りることが可能
契約終了時の権利
・契約終了時に建物が残存している場合、借地人は地主に建物の買い取りを請求できる
第三者への対抗力
・土地の所有権が第三者に移った場合でも、借地人は借地権を主張できる（対抗力あり） これらの特徴により、普通借地権は借地人の権利を保護し、長期にわたる安定した土地利用を可能にする制度となっています。
【定期借地権】：契約期間が50年未満（更新不可）であり、契約満了後には借地人が土地を返還する。
この違いにより、借地権の売却方法や価格にも影響が出るため、契約内容を確認することが重要です。
借地契約の種類によって、売却のしやすさや手続きの流れが異なります。
【メリット】地主に売却するとスムーズな取引が可能
借地権の売却先として最もスムーズなのが、地主となります。通常、借地権を第三者に売却する場合には、借地権の譲渡承諾が必要となり、地主と交渉しなければなりません。しかし、地主に売却する場合、その承諾の必要がなく、一般的に承諾取得にかかる譲渡承諾料（名義書換料）の支払いも生じません。余計な交渉を避けることができ、地主としても、借地権を買い取ることで土地の完全所有権を取り戻すことができるため、取引がまとまりやすくなります。
【メリット】第三者に売却するより手続きが簡単
通常、第三者に借地権を売却する場合、地主の承諾が必要となりますが、その他に譲渡承諾料（名義書換料）を支払う必要があります。しかし、地主に売却する場合、名義変更などの手続きを省略できるため、売却にかかる手間や費用を削減することができます。
【デメリット】地主が希望する価格での売却になる可能
地主が借地権を買い取る場合、市場価格より低い金額を提示されることがあります。これは、地主が買い手として独占的な立場にあり、価格交渉で優位に立つためです。国税庁が公表している路線価には、借地権割合も定められていますが、実際に地主と売買する際には、この指標で算出した金額よりも割安になるケースは多いです。
【デメリット】交渉が難航するケースもある
地主が借地権の買い取りに消極的な場合、交渉が難航する可能性があります。特に、地主が借地権の価格を低く評価している場合や資金的に余裕がない場合などは、売却交渉が進みにくくなります。直接利害がぶつかる当事者同士よりも、こうした借地権の対応を得意とする不動産仲介会社を介して交渉を進めることが大切です。
借地権の価格は、更地価格の50％〜70%前後が一般的な目安とされています。
更地価格とは、その土地が自由に売買できる場合の市場価格であり、地域ごとに相場が異なります。
また、売却先が地主ではなく第三者の場合には、地主への売却に比べて高値となる傾向があります。その分、地主へ譲渡承諾料の支払いが必要となるなど、個別内容に応じて検討していく必要があります。
例えば、更地価格が5000万円の場合、
借地権価格 = 5000万円 × 60% = 3000万円
などが目安となります。
借地権割合は、国税庁が定めた「路線価図」などから確認がすることができます。
借地権の評価額は、上記を基準に算出されるため、事前に確認することが重要です。
地主が借地権を買い取る際、市場価格よりも低い価格を提示することが多いです。地主側としては、できるだけ安く借地権を買い取りたいと考えるため、提示価格が低くなる傾向があります。
このため、借地権を売却する際には、複数の査定を受けて市場価格を把握し、地主の提示額と比較することが重要です。適正な価格で売却するためには、交渉の準備を十分に行うことが求められます。
借地権の買取を地主に打診するにあたって、自分の借地権の適正価格がいくらなのか客観的に確認しておくことは大切です。借地権の扱いに長けた不動産仲介会社から査定を受けることで、適正価格を把握することが可能です。
不動産仲介会社から査定金額の報告を受け、内容のすり合わせができましたら、いよいよ地主へアプローチします。
貸主借主の直接の利害がぶつからないよう、不動産仲介会社を窓口にしてアプローチすることが一般的です。また地主側も管理を依頼している不動産会社を窓口としていることが多く、プロを相手に交渉をしていくことは、不動産に慣れた方でないとうまくいかないことが多いです。
適正価格を把握した上で、地主へアプローチを行い、条件面が折り合えば売買契約の締結となります。通常１度のやり取りで完結することはなく、複数回の打ち合わせの中で地主との売買価格や条件面の交渉を進めていきます。
借地権の売買契約が締結できれば、決済引渡しの準備を進めます。売買契約の契約時には売買代金の５％相当の手付金を授受することが一般的です。残り９５％相当の残代金については、所有権の移転となる決済引渡し時に授受します。
また必要書類に不備がないかなどの確認は、専門家である司法書士へ依頼します。
不動産売却には、さまざまな諸費用がかかりますが、借地権を地主へ売却する際にも各種費用がかかります。
事前にどのような負担があるのかを把握し、スムーズな取引を進めるための準備をしておくことが大切です。
借地権を売却する際にかかる費用には、以下のようなものがあります。
一般的な不動産売却と同様に、借地権の売却によって利益（所得）が出た場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 ー （取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費には、地主へ支払った権利金や借地権の購入価格、取得時の仲介手数料や登記費用などが含まれます。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費用、印紙代などが該当します。
譲渡所得にかかる税率は、借地権の所有期間によって異なります。
親から引き継いだ借地権を売却する場合など、相続によって取得した不動産は、被相続人から所有期間を引き継げるため、概ね５年超の長期譲渡になるケースが大半です。
売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
また、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料も必要です。売却価格に応じて手数料が決まるため、事前に見積もりを確認しておくことが大切です。
借地権の買取を地主へ打診すると、地主にとっては借地権を地主の自己名義に戻すことで完全な所有権にできることから買取に応じるケースが多いですが、稀に購入しないとの回答を得るケースもあります。
そうした場合には、いくつかの別の選択肢で進めていくことになります。
第一候補であった地主が借地権を買い取らないと明確になった場合、第三者へ売却していくことが考えられます。
ただし、借地権を第三者に売却する際には、地主の承諾が必要になります。契約内容を確認し、事前に承諾を得る手続きを進めましょう。また借地権の買主が金融機関から融資を受ける場合、金融機関によっては指定書式で地主から承諾書の取得や地主の印鑑証明書の提出を求めてくる場合があり、買い手が限定的になります。そのため、所有権の建物売却に比べて価格が低くなる傾向となっています。
その他、第三者への売却を行う場合、地主の承諾料（名義書換料）が発生するケースがあり、その相場は更地価格の10％程度が相場とされています。承諾料を含めた売却価格の試算を行い、最適な売却方法を検討しましょう。
借地権と底地を同時に売却することで、土地全体を所有できるため、借地権だけの売却よりも買い手が見つかりやすくなります。地主側の事情をよく確認して同時売却の意向があれば、地主と借地人の双方にメリットが生じます。
上記の対策のほかに、借地権を無償で返還する方法なども考えられますが、経済的合理性だけを考慮すると、あまりおすすめできる選択肢ではありません。
毎月地代もかかる借地権を現金化しようと考えた場合、最初に買主候補となるのが地主になります。その地主と円滑に交渉を進めていくことが、現金化をスムーズに進めるためのポイントになります。
地主と交渉を開始する前に、借地権の市場価値を把握しておくことが重要です。不動産仲介会社に査定を依頼し、適正な価格を把握することで、交渉の際に有利に立つことができます。
市場価格を知る：不動産の価値は１件１件異なります。地主との交渉の際、相場より低い価格を提示されることがあるため、事前に適正価格を把握しておく必要があります。
価格の根拠を示す：路線価や借地権割合などから客観的に判断できる金額は確認しておく必要があります。実際の売買価格とは一致しないことが多いですが、客観的な指標としては、認識の上、妥当な価格での交渉を進めていきます。
地主の希望価格と相場を比較する：地主が提示する価格は、市場価格と乖離している場合が多いですが、根拠を示しながら適正価格で売却できるよう交渉が必要です。
基本的に地主との交渉自体は、不動産の専門家である不動産仲介会社を入れることをおすすめいたします。最初の挨拶に同行することや、窓口は不動産仲介会社へ依頼していることを事前にお伝えしておくことなどは、地主に対する配慮として実施されることをおすすめしますが、実務的なところはやはり信頼できる専門家にお任せしましょう。
市場価格に基づいた交渉が可能：過去の取引事例や周辺相場などに基づき、適正な価格で交渉を進めることが可能となります。
地主との直接交渉を避けられる：貸主借主の関係をさらに買主売主へ進めるにあたり、利害がぶるかる直接交渉は、知識や経験がないとうまくいかないこと多いです。
一度交渉が破談となってから、不動産仲介会社へ依頼しても、マイナスからのスタートになるため、おすすめできません。
契約手続きをサポートしてもらえる：売買価格や条件が折り合ったあと、売買契約書など関連書類が必要となります。アドバイスを受けながら、手間を抑えて進められます。
地主との交渉をスムーズに進めるためには、適切な準備と専門家の活用が重要になります。
借地権を売却する際、地主に売却するか第三者に売却するかで、メリット・デメリットが異なります。
借地権を第三者に売却する場合、地主の承諾を得る必要があり、基本的には地主から承諾料（名義書換料）の支払いを求められるケースが多いです。
承諾料の相場は更地価格10%程度とされており、この費用を考慮したうえで売却価格を設定する必要があります。
第三者への売却の方が高値で売れる可能性があるものの、地主の承諾が必要であり、手続きが煩雑になることがあります。一方、地主に売却する場合は、価格は低めになりがちですが、手続きが簡単で交渉がスムーズに進むメリットがあります。
借地権の売却をスムーズに進めるためには、以下の書類を準備しておくことが必要です。
・借地契約書
・登記簿謄本（全部事項証明書）
・固定資産税評価証明書
・建物の図面や建築確認書類
これらの中には不動産仲介会社にて取得してくれる書類もあるため、打ち合わせにて確認するようにしましょう。
契約の内容によって、売却の可否や必要な手続きが異なるため、事前に以下の点を確認しておきましょう。
譲渡禁止特約の有無：契約に譲渡禁止の特約がある場合、地主の承諾が必須となります。また民法612条1項にて「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」とされています。
契約期間と更新条件：残存期間がどの程度あるか、確認しておく必要があります。
地代の未納の有無：地代の滞納がある場合、地主との交渉が不利になる可能性が高まります。
これらのポイントを事前に確認し、トラブルを防ぐための準備を進めることが重要です。
借地権の売却には、法的な手続きや税務上の問題が絡むため、専門家のアドバイスを受けながら進めるのが賢明です。
不動産会社に相談することで、以下のようなメリットがあります。
1. 市場価格を正確に把握できる
・借地権の適正価格を知ることで、地主との交渉を有利に進めやすくなります。
・過去の取引事例や市場の動向を基に査定を受けられます。
2. 交渉を代行してもらえる
通常の不動産とは異なるため価格交渉や契約条件の調整を専門家に任せることで、スムーズに取引が可能となります。
3. 売却手続きをスムーズに進められる
・売買契約書の作成や、名義変更手続きのサポートを受けることができる。
・売却に必要な書類の準備をスムーズに進められる。
借地権の売却に伴う登記手続きや税務申告が必要になるため、以下のケースでは専門家に依頼することをおすすめします。
1. 登記手続きが必要な場合
・司法書士に依頼し、所有権移転の手続きを進める。
・必要書類の作成や申請をスムーズに進める。
2. 譲渡所得税の計算や節税対策が必要な場合
・税理士に相談し、税負担を軽減する方法を検討する。
・特例や控除の適用を受けるための手続きを確認する。
借地権の売却を成功させるためには、適正な価格での売却、円滑な交渉、税務対策の3つが重要になります。これらを専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズな売却を実現することができます。
借地権の売却は慎重な計画と準備が必要な取引ですが、適切な対応を取ることで、円満な売却が可能になります。本記事の内容を参考に、最適な売却方法を見つけてください。
| 【監修者】 村上 雄介 相続不動産株式会社 代表取締役 不動産売買仲介・相続コンサルティングを専門として、18年間相続関連の不動産対応に携わる。 宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CFP、１級ファイナンシャル・プランニング技能士。 |
相続・不動産コラム
