相続対策の売却事例集

不動産の売却件数500件を超える実績。その中から事例のいくつかをご紹介させていただきます。

相続に関するご相談、不動産に関するご相談は誰一人として全く同じ状況の人はおられません。
一人一人が違った人生を歩み、一つ一つの不動産に特徴があるからです。
だからこそ、当センターがご相談をお聞きする時には常に新しい気持ちで、常に真摯な姿勢で取り組ませて頂いております。

しかし、そうは言ってもやはり似たケース、例え似ていなくとも事例を知ることによって「こういったときはこういう結果になるんだ」という発見や気付きがあるかもしれません。
そしてそれを自分の状況に置き換えて考えてみる。
その結果、ご納得のいく結果が得られることも多々あります。

そういった理由から、当センターでは実際にあった事例をいくつかご紹介させていただいております。個人情報の兼ね合いから詳細は掲載しかねますが、ご参考いただけましたら幸いです。

不動産以外の手続きも全てお任せできたので、すごく助かりました。

住所 兵庫 年齢 80代
性別 女性 職業 無職
家族構成 独り暮らし 相続人 甥・姪など多数
所有不動産 兵庫県下のマンション1室 所有財産 約1億円
(現金・預貯金・株式等総額)
詳細 相続人代表者の方からの不動産売却のご相談。
相続人が全国各地に転在しており、不動産売却時に相続人
全員が集まるのが大変なので、代表者一人で売却し、
売却代金を相続人全員に分けたいと希望。
さらに、不動産以外の相続財産に関する手続及び相続財産
全額の各相続人への法定相続分どおりの分配も全て任せたい
とのこと。

そこで、本件に関し、弊社のみでは本件相続に関する手続すべてを行うことが出来ないため、専門家にご同席頂き面談。
本件相続に関する全てを弊社及び専門家にてお引き受けさせていただく事に。
結果、お客様のご要望通り、相続人代表者一人での売却を可能にし、相続財産すべてを各相続人に法定相続分通りに分配させて頂く事が出来ました。

不動産のご売却に関しては、買主様を探す方法と弊社にて買取りをする方法をご提案させていただいたところ、なるべく早く相続手続をすべて済ませたいとご希望されたため、弊社にて買取りをさせていただきました。

相続放棄する予定だったはずが、手元に現金が残りました!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 会社員
家族構成 妻・子供2人 相続人 妻・子供2人
所有不動産 大阪市内のマンション1室 所有財産 約3,200万円の負債と住宅ローン
(※負債の内訳は詳細に記載)
詳細 【負債内訳】
・金融機関に対する負債総額1,500万円(内750万円が遅延損害金)
・消費者金融に対する負債総額約200万円
(住宅ローンは団体信用保険で返済されるため負債にならず)

当初は、所有不動産がいくらで売却出来るかのご相談。
査定の結果、3,000万~3,200万円程で売れる可能性があると回答。
売却金額から不動産の売却に要する費用等を差し引いて考えると負債のほうが多いため、相談者は相続放棄を考慮。
しかし、負債の内、750万円が金融機関に対する遅延損害金のため、交渉によって減額してもらえる可能性もあると考え、専門家にご同席頂き再度面談。

専門家の意見と弊社の任意売却のノウハウとを交え、相談者に金融機関との交渉の方法を教授し、相談者ご自身により金融機関と交渉した結果、遅延損害金の額が8割減に。
また、消費者金融に対する債務を専門家に調査していただいたところ、一部は債務が残ったが、一部払い過ぎがあったため、消費者金融に対する残債務は差し引き20万円程に。
結果、相続放棄をせずに不動産が3,200万円で売却でき、負債総額及び不動産売却費用を差し引き、お手元に1,200万円程財産が残りました。

売り方を工夫するだけでこんなに大きな違いが出たのにびっくりです!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 無職
家族構成 子供1人 相続人 子供1人
所有不動産 大阪市内の土地(持分2分の1(妹と共有)、約120㎡)及び建物(単独名義) 所有財産 約2,000万円
(現金・預貯金等総額)
詳細 所有不動産には、被相続人と相続人の二人で居住。
相続人及び土地共有者の叔母は、土地及び建物すべてを売却
したいとのこと。
土地1筆で約120㎡あるため、土地を分筆により二個に分けた
上で売り出す事に。

本件の土地に関しては、被相続人も相続によりその持分を
取得しているため、原則、売却代金から売却代金の
5%相当額を差し引いた金額に20%(所得税・住民税)の不動産譲渡所得税(不動産を売却した際に売主が得た利益に対し課される税金)の負担が発生。

そこで、相続人も居住しているため、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を最大限生かすことの出来るように、分筆後、共有者である叔母との間の共有物分割により分筆後の各土地の所有者を叔母と相談者それぞれ単独にし、売り出すことに。
共有物分割時に、税金が発生する可能性もあるため、専門家による計算に基づき分筆。

結果、共有物分割をするための専門家の費用及び実費等が別途発生したが、共有物分割により相談者・叔母それぞれの単独所有にすることにより、共有物分割による方法を使用しなかった場合に比べて、不動産譲渡所得税支払額が少なく済み、不動産売却代金が相続人のお手元に100万円程多く残りました。

収益につながる物件を購入したのに、相続税額が約3分の1に!

住所 大阪 年齢 60代
性別 男性 職業 会社役員
家族構成 子供1人(妻は死別) 推定相続人 子供1人
所有不動産 自宅
(相続時評価額約2,000万円)
所有財産 約8,000万円
(現金・預貯金等総額)
詳細 相続税対策のため、不動産をご購入したいとご希望。
収益物件用のマンションを何室か提示しましたところ、
売買価格1室約2,000万円、評価額約1,200万円のお部屋を
2室ご購入されました。
結果、ご購入前の相続時評価額約1億円に対し、
ご購入時点での相続時評価額が7,840万円になり、
ご購入時点での相続税予定額は下記計算の通り
ご購入前600万円に対し、ご購入後226万円となりました。

■不動産購入前の相続税額
1億円-6,000万円(基礎控除額5,000万円+1,000万円×相続人の数)
= 4,000万円(相続税課税価格)
→ 4,000万円×20%-200万円=600万円

■不動産購入後の相続税額
7,840万円-6,000万円(上記と同様)
= 1,840万円
→ 1,840万円×15%-50万円=226万円

※計算を簡易にするため、相続時に使用出来る特例等は考慮せずに計算しています。
そのため、相続発生時に不動産に関する特例等を使用すればさらなる相続税の減額効果を得ることが出来る可能性があります。なお、上記計算は現行法によるも のであり、将来の法改正により相続税額が変動する事があります。